所謂成本數(shù)據(jù)庫(DATA BASE COST—縮寫為DBC)，是企業(yè)通過搜集和積累成本的大量信息，經(jīng)過處理后估計(jì)那種需求的比例，以及利用這些信息給企業(yè)以精確定位，有針對性地提供服務(wù)，以達(dá)到成本最低和市場最大化的原則。
成本數(shù)據(jù)庫一直是各個(gè)行業(yè)的熱門話題和研究重點(diǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)庫是指對整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，涉及到的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行處理和總結(jié)，成為不同的成本指標(biāo)。企業(yè)就可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)信息為企業(yè)提供決策支持，或者是新項(xiàng)目的開發(fā)提供詳盡的數(shù)據(jù)參考，這樣就可以使得企業(yè)成本水平設(shè)置的合理，提升企業(yè)利潤。
然而在企業(yè)實(shí)際應(yīng)用中，很多地產(chǎn)公司缺乏基本的成本數(shù)據(jù)庫管理思路，既沒有統(tǒng)一的成本測算管理體系，又缺乏科學(xué)合理的成本測算指標(biāo)，導(dǎo)致其在目標(biāo)成本測算階段缺少測算參考的依據(jù)和基準(zhǔn)，測算偏差較大；項(xiàng)目結(jié)算后，歷史成本數(shù)據(jù)無法得到有效歸集，經(jīng)驗(yàn)無法積累。
對于房地產(chǎn)企業(yè)，成本數(shù)據(jù)庫的構(gòu)建有三大步驟，即建立成本測算管理體系、總結(jié)沉淀成本相關(guān)數(shù)據(jù)和成本數(shù)據(jù)庫的應(yīng)用。
1、建立成本測算管理體系
項(xiàng)目成本一般由開發(fā)成本費(fèi)用、期間費(fèi)用、稅金、依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi)和利潤構(gòu)成。其中開發(fā)成本費(fèi)用中包含：土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。組成項(xiàng)目成本各費(fèi)項(xiàng)的測算方法決定了其在成本數(shù)據(jù)庫的存儲和使用方式。
一般來說，建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)可按照產(chǎn)品業(yè)態(tài)或樓棟的維度進(jìn)行測算，其他費(fèi)項(xiàng)按照項(xiàng)目維度進(jìn)行整體測算。除建筑安裝工程費(fèi)外，其他費(fèi)項(xiàng)均需要進(jìn)行可售業(yè)態(tài)的分?jǐn)偂?/span>
項(xiàng)目所處階段的不同，決定了各費(fèi)項(xiàng)的具體測算方法。如在項(xiàng)目可行性研究階段，因所知項(xiàng)目信息較少，通過“占地指標(biāo)、建筑面積、容積率”等幾個(gè)大略指標(biāo)，僅能勾畫出項(xiàng)目的基本輪廓，只能進(jìn)行成本估算，如“綠化成本=建筑總面積*綠化率*每平米綠化造價(jià)”。“每平米綠化造價(jià)”即為本階段的估算指標(biāo)。
在定位階段，可基本確定項(xiàng)目所建產(chǎn)品業(yè)態(tài)，以及各業(yè)態(tài)的建筑面積。此階段可細(xì)化建安類成本的測算，如“土木結(jié)構(gòu)工程造價(jià)=工程量*綜合單價(jià)”，“工程量=建筑面積*系數(shù)”。“系數(shù)”和組成“綜合單價(jià)”的相關(guān)價(jià)格是本階段的概算指標(biāo)。
在報(bào)規(guī)階段，可明確各業(yè)態(tài)、樓棟的面積，可進(jìn)一步細(xì)化建安成本到樓棟級別。
項(xiàng)目實(shí)施及結(jié)算階段，需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際成本數(shù)據(jù)，定期更正測算指標(biāo)，以提高測算指標(biāo)的準(zhǔn)確性。
2、總結(jié)沉淀成本相關(guān)數(shù)據(jù)
除了收集歷史項(xiàng)目的測算和結(jié)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)外，還應(yīng)收集與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相關(guān)的項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)（含鋼量、含砼量等）、材料設(shè)備價(jià)格信息、各地區(qū)規(guī)費(fèi)信息等。當(dāng)進(jìn)行未來產(chǎn)品或項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，可以利用這些項(xiàng)目信息作為測算依據(jù)進(jìn)行成本測。
